En múltiples ocasiones; durante los periodos de crisis, a muchos ciudadanos españoles les resulta muy difícil poder cumplir en tiempo y forma el pago de las cuotas hipotecarias. Por ello, es de vital importancia conocer las distintas alternativas que tienen para evitar el endeudamiento, por ello vamos a explicar. Dación de pago en España.
En algunas situaciones, una de las principales opciones es hacer entrega del inmueble para con ello saldar la deuda que tienen pendiente. Si te encuentras actualmente en esta situación, aquí te explicamos los requisitos para efectuar una dación de pago en España.
¿Qué es exactamente una dación de pago?
Podemos decir que cuando hablamos de dación en pago, estamos hablando del proceso por el cual un ciudadano realiza la entrega de un bien propio, con la finalidad de saldar una deuda que tiene pendiente de pago. En este caso con la entidad bancaria. Es cierto que durante el último período se ha vuelto un recurso por parte de las entidades bancarias y este se ha visto incrementado ante el aumento de las hipotecas impagadas.
¿Dónde se encuentra regulada la dación en pago?
Este procedimiento se encuentra regulado en diversos preceptos de nuestro Código Civil. Y más concretamente en el libro IV (de las obligaciones y contratos). Título I (de las obligaciones), Capítulo IV (de la extinción de las obligaciones), Sección 1(del pago).
¿Qué condiciones deben darse para recurrir a una dación en pago?
Actualmente existe una ley concreta que se vincula a la dación en pago, la cual ofrece mayores facilidades para la obtención del beneficio. Estamos hablando del Real Decreto- Ley 6/2012. Este Decreto está formado por medidas de carácter urgente. Tiene como finalidad proteger a los deudores de hipotecas cuando no puedan hacerse cargo a causa de no tener los recursos necesarios para saldarla.
La Ley Hipotecaria existente ya contemplaba la posibilidad de solicitar una dación de pago, el problema es que para que pudiese hacerse uso del mismo en el contrato del préstamo era obligatorio que apareciese en el contrato del préstamo, es decir, en la escritura hipotecaria.
¿Qué condiciones se han de cumplir para solicitar una dación de pago?
Pues para poder solicitar dicha dación de pago es necesario que se cumpla con una serie de condiciones, tales como:
En primer lugar que dicho préstamo hipotecario pertenezca a un inmueble en el cual el valor de compra no supere un valor superior a los 200 mil euros en el caso de municipios con más de un millón de habitantes, que no supere los 180 mil euros en los municipios cuyos habitantes encuentren entre 500 mil y 1 millón de habitantes, que no supere los 150 mil euros en los municipios cuyos habitantes se encuentren entre 100 mil y 500 mil habitantes y por ultimo que no supere los 120 mil euros cuyos habitantes no superen los 100 mil.
En segundo lugar, la persona que solicita la dación en pago también debe cumplir determinadas normas para ser considerada, y que por tanto pueda acogerse y ser beneficiaria de este recurso.
Los requisitos más importantes son:
- Que la hipoteca recaiga sobre la vivienda de residencia habitual
- También que todos los miembros que formen parte de la unidad familiar no reciban ninguna renta por actividades económicas o trabajo.
- La cuota que resulta de dicha vivienda sea superior a un porcentaje total del 60% respecto a los ingresos netos de la unidad familiar.
- Revisar que los miembros que componen el grupo familiar no tengan otros bienes o derechos patrimoniales con los que puedan hacer frente a dicha deuda.
- El préstamo hipotecario ha tenido que ser utilizado para comprar la vivienda habitual y que dicha vivienda sea la única propiedad del deudor.
¿Cómo solicitar la dación de pago?
Una vez que consideres cada uno de los requisitos para la dación de pago y realmente verifiques que cumples con cada uno de ellos es el momento de solicitar la petición en la entidad bancaria. En dicha entidad lo que debes hacer es explicar la situación económica por la que atraviesas. Si hay causas sobrevenidas que modifican significativamente la situación económica, la entidad bancaria debe conocerlas. Por lo tanto, la entidad bancaria en principio pondrá a disposición del propietario algunas fórmulas para poder hacer frente al pago de la hipoteca sin tener finalmente que renunciar a la vivienda.
Algunas de estas condiciones para solicitar la dación en pago en España pueden ser:
- Aplicar sobre dicha deuda un determinado período de tiempo de carencia total o parcial. Aunque esta posibilidad incrementa la deuda que se encuentra pendiente, al mismo tiempo puede ser una buena opción si la situación sobrevenida es temporal y podrás mejorarla en el plazo de unos meses. Si el período de carencia fuese total, no se abonarían ni intereses ni capital activo, y si la carencia fuese de tipo parcial, se abonarían los intereses, pero el capital pendiente continuaría siendo el mismo.
- Modificar las condiciones de tiempo o de interés, volver a financiar de nuevo la deuda. Si por ejemplo la hipoteca que solicitaste a 30 años puede verse ampliada hasta los 40 años, de este modo la cuota mensual se vería reducida y finalmente podrías hacerte cargo de la deuda. En cualquier caso, si los tipos de interés han disminuido desde la firma de la hipoteca, también existe la posibilidad de proponer una disminución de los intereses con el fin de poder hacerte cargo de la deuda.
Finalmente, si después de todo, no pudieses hacer frente a ninguna de las opciones ya planteadas, o el banco rechaza las condiciones de refinanciación de la deuda, entonces sí podemos decir que se procedería a estudiar la aplicación de la dación en pago. Este proceso tiene una duración aproximada de entre tres y seis meses, hasta que o se acepta la dación en pago o bien se procede al traslado del expediente que ha sido previamente denegado por la entidad bancaria, con el objetivo de proceder al desahucio.
Conclusiones de la dación en pago.
La dación en pago en España podemos verla como una solución que tiene como fin que se produzcan las menores perdidas entre ambas partes; tanto el deudor como la entidad financiera, de este modo se evita tener que recurrir al desahucio de forma general. Por una parte, al propietario le interesa poder agotar todas las vías antes de llegar al embargo de la vivienda, mientras que a la entidad bancaria le interesa que liquides la deuda del inmueble.
A pesar de que tu situación económica sea buena en la actualidad, merece la pena negociar esta cláusula en el contrato hipotecario de modo que limites el riesgo que podría suponer un cambio en la situación salarial en los años venideros.
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