¿Puede el banco quitarme la casa por no pagar la hipoteca?
Desde el inicio de la crisis financiera en España en el año 2007, estamos muy acostumbrados a la percepción de que el impago de alguna de las cuotas de nuestro préstamo hipotecario de nuestra vivienda puede suponer que el banco nos ejecute la hipoteca y nos quiten la casa.
Afortunadamente, esto ya no es así.
Es cierto que, cuando en el año 2013, se dictó la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. se iniciaba una tendencia dirigida a proteger a aquellas personas que no pudieran asumir los pagos de su hipoteca.
Sin embargo, aquella ley apenas tuvo aplicación práctica por varios motivos.
En primer lugar, porque la Ley únicamente protegía al consumidor frente al momento del lanzamiento, es decir, el comúnmente conocido como desahucio de la vivienda, pero una vez adjudicada al banco en la ejecución hipotecaria.
En definitiva, no existía apenas posibilidad de luchar por la titularidad de la vivienda, sino únicamente de retrasar la salida de la misma.
Por tanto, permitía a las Entidades financieras que por el impago de, por ejemplo, tres cuotas, ya se iniciara la ejecución hipotecaria para llevar a subasta la vivienda y recuperar el dinero del préstamo en forma de inmueble.
En segundo lugar, porque el acceso a esa protección frente al desahucio presentaba una serie de requisitos de tal envergadura que la mayor parte de los afectados no los podían cumplir.
Cuando en el año 2017 el Tribunal Supremo planteó una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los procedimientos de ejecución hipotecaria frente a consumidores en los que todo esto estaba ocurriendo quedaron suspendidos.
A la vista de una paralización del sistema judicial de tal magnitud se desarrolló la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, de fecha 5 de marzo de 2019, que ha establecido como requisito para que los bancos ejecuten la hipoteca la necesaria ponderación entre el número de cuotas impagadas y la duración del préstamo.
Y entonces llegó el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que determinó mediante Sentencia de 26 de marzo de 2019, que dichas prácticas bancarias, avaladas por la normativa española, eran contrarias al derecho comunitario, por lo que a pesar de que los contratos contuvieran cláusulas pactadas con anterioridad a la Ley 5/2019, la misma era de aplicación con efecto retroactivo.
¿Puede el banco quitarme la casa por no pagar la hipoteca?
Gracias a ello, aunque tu contrato contenga lo que la denominada “cláusula de vencimiento anticipado” por la que se faculta al banco a resolver el contrato y ejecutar la hipoteca por el impago de una, dos o tres cuotas, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han declarado que dicha actuación sería nula de pleno derecho.
Para poder declarar vencido el préstamo se tienen que cumplir escrupulosamente todos y cada uno de los requisitos establecidos en la Ley 5/2019, que pasamos a analizar.
La Ley 5/2019, reguladora de los Créditos Inmobiliario, es de aplicación para los préstamos con hipoteca sobre vivienda de uso residencial
Artículo 24 de Crédito Inmobiliario
1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial (…)
¿Cómo de grave debe ser el incumplimiento para que el banco pueda vencer el préstamo anticipadamente?
Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca en la primera mitad de vida del préstamo, tiene que haberse producido un mínimo de 12 cuotas impagadas o el equivalente al 3% de todo el préstamo.
Y, para que pueda ejecutar la hipoteca en la segunda mitad de vida del préstamo, tiene que haberse producido un mínimo de 15 cuotas impagadas o el equivalente al 7% del préstamo.
Artículo 24.b) de la Ley de Créditos Inmobiliarios
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
Además, no es suficiente con que se produzcan dichos impagos.
De forma previa a la interposición de la ejecución hipotecaria, el banco debe requerir al deudor, otorgándole un plazo de un mes para que abone las cuotas impagadas únicamente.
Sólo entonces el banco podrá declarar vencido el préstamo anticipadamente.
¿Qué debes hacer si el banco ha declarado vencido el préstamo sin tener en cuenta estos factores?
Si tu banco declaró vencido anticipadamente antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, el Juzgado debe paralizar inmediatamente el procedimiento y analizar si el banco cumplió con estos parámetros antes de reclamarte la totalidad de la deuda y solicitar la subasta de la vivienda.
En caso de que el banco no hubiera cumplido con la ponderación entre cuotas impagadas y vida del préstamo, lo que ha ocurrido en muchísimas ocasiones, el Juzgado puede acordar el sobreseimiento del procedimiento, y podrías volver a tener una oportunidad para refinanciar tu deuda.
En todo caso, si te has hecho la pregunta
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