¿Cuándo prescriben los gastos de formalización hipoteca?
En OELA Abogados recibimos en multitud de ocasiones clientes que pretenden reclamar los gastos de constitución de hipoteca, pero lamentablemente ya es tarde. La reclamación de sus gastos ha prescrito.
En muchas ocasiones leemos en las redes sociales información confusa al respecto, que vamos a intentar explicar brevemente.
Cuando el Banco ha introducido en la escritura de préstamo hipotecario una cláusula por la que se imputa al consumidor todos los gastos de formalización de forma indiscriminada, dicha cláusula es nula por abusiva.
Es abusividad viene determinada porque supone un desequilibrio entre los derechos obligaciones de los contratantes, perjudicando en esencial consumidor.
La aplicación de dicha cláusula supone que el consumidor haya realizado pagos a terceros, como es al Notario, al Registrador, a la Gestoría, etc, pero no al Banco directamente.
Y se da la circunstancia de que hay personas que han interpuesto una demanda ante el Juzgado para reclamar las cantidades y el Juez ha determinado que la reclamación resultaba prescrita, desestimando parcialmente la demanda.
¿Porqué algunos Juzgados consideran prescrita la reclamación de los gastos de hipoteca?
En España, hay dos grandes criterios que mantienen posiciones enfrentadas entre las distintas Audiencias Provinciales.
Aquellas que consideran que la reclamación de los gastos es imprescriptible y aquellas que consideran que la reclamación de los gastos hipotecarios está sujeta a plazo.
Explicamos el criterio de las Audiencias Provinciales que consideran que la reclamación está sujeta a plazo de prescripción
Según el artículo 1303 del Código Civil, la nulidad de una cláusula supone una restitución de la situación como si la cláusula no hubiera existido nunca.
Si en aplicación de la cláusula les has pagado al Banco, como por ejemplo, con la cláusula suelo, que limita la baja del tipo de interés, la declaración de nulidad por abuisividad tiene como consecuencia inherente que el Banco restituya al consumidor todo el dinero pagado en aplicación de la cláusula suelo, más intereses.
Respecto de las cláusulas en virtud de las cuales se han realizado pagos a terceros, no existe consecuencia inherente derivada de la aplicación del art. 1303 del Código Civil, pues no existe restitución por parte de los Bancos, sino que requiere de una acción de reclamación independiente, accesoria a la declaración de nulidad de la cláusula, de naturaleza indemnizatoria por dichos pagos a terceros.
Es decir, si en aplicación de la cláusula declarada nula se ha pagado al Banco (cláusula suelo, comisiones, interés de demora), la reclamación se hace en una acción única, que es imprescriptible.
Que sea imprescriptible quiere decir que puedes reclamar incluso las cantidades indebidamente cobradas por 10, 15, 20 o 25 años.
Y, si en aplicación de la cláusula declarada nula se ha pagado a terceros, como es el caso de la cláusula de gastos, la reclamación se hace en dos acciones, la declarativa de nulidad y la de indemnización.
Dicha acción de condena indemnizatoria accesoria a la acción de nulidad de la propia cláusula queda sujeta al plazo de prescripción de las acciones personales, art. 1964 CCivil.
Según este criterio, ¿Cuándo prescriben los gastos de formalización hipoteca?
Según el artículo 1964 del CCivil, el plazo general para la prescripción de las acciones personales es de 5 años, puesto que la Ley fue reformada en el año 2015.
Hasta diciembre de 2020, momento en que entró en vigor la modificación de la Ley, el plazo era de 15 años.
¿Desde cuando comienza a contar el plazo que determina la prescripción de la acción indemnizatoria?
En esta pregunta encontramos el quid de la cuestión, puesto que una vez que tenemos claro que la Audiencia Provincial donde residimos considera que la reclamación de los gastos de hipoteca está sujeta a los plazos de prescripción, determinar cuando se iniciará el cómputo de dicho plazo será la clave para saber si nuestra reclamación está prescrita o todavía no.
En lenguaje jurídico, el momento en el que empieza a contar el plazo de prescripción se denomina «dies a quo».
¿Cuándo prescriben los gastos de formalización hipoteca?
Pues bien, el dies a quo para saber si tu reclamación resultará prescrita dependerá, igualmente, del criterio de la Audiencia Provincial donde residas, puesto que cada una tiene un criterio distinto sobre cómo establecer el diez a quo para determinar el plazo de prescripción de la acción.
Por un lado, tenemos las Audiencias Provinciales que consideran que el plazo de prescripción empieza a contar desde el momento del pago de las facturas.
Es decir, si tu préstamo hipotecario tiene fecha enero de 2012, ese será el plazo para contar la prescripción de la reclamación.
Por tanto, con posterioridad a diciembre de 2020, cuando entró en vigor el nuevo plazo de prescripción de las acciones personales de 5 años, esta reclamación resultaría prescrita.
Sin embargo, si la fecha del préstamo fuera marzo de 2018, aún estarías en plazo para interponer la reclamación correspondiente.
Este criterio es el que tienen establecido las Audiencias Provinciales de Madrid, Murcia, Alicante, Coruña, Córdoba, Zaragoza, etc.
Por otro lado, tenemos las Audiencias Provinciales que consideran que el plazo de prescripción comienza a contar desde el momento de la declaración de nulidad de la cláusula.
Es decir, independientemente de la fecha en la que firmaste el préstamo hipotecario, el plazo para determinar la prescripción de la reclamación se inicia una vez declarada la nulidad de la cláusula.
Este criterio es mucho más ventajoso para los consumidores, puesto que hasta que no se solicite la declaración de nulidad de la cláusula no comienza a correr el plazo, por lo que de facto convierte la acción en imprescriptible.
Este es el criterio que mantiene las Audiencias Provinciales de Málaga, León, Tenerife, Navarra, etc.
Por último, tenemos las Audiencias Provinciales que consideran que el plazo de prescripción comienza a contar desde el momento en que se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de enero de 2019.
En esta Sentencia se determinaban las consecuencias de la nulidad de la cláusula, aunque ahora el criterio se haya corregido levemente.
En ese caso, hasta el 23 de enero de 2024 se pueden reclamar los gastos de hipoteca de todos los préstamos hipotecarios.
Este es el criterio que mantienen las Audiencias Provinciales de Cáceres y Lugo.
Explicamos el criterio de las Audiencias Provinciales que consideran que la reclamación no está sujeta a plazo de prescripción
Existen otras Audiencias Provinciales que sostienen que, a pesar de que en aplicación de la cláusula de gastos no se han realizado pagos al Banco sino a terceros, existe consecuencia restitutoria inherente a la declaración de nulidad de la cláusula.
Por tanto, no existe una dualidad de acciones, de nulidad y de reclamación, sino una única conjunta de nulidad con unas consecuencias.
En este caso, la reclamación es imprescriptible, es decir, no está sujeta a ningún tipo de plazo y podrás reclamar los gastos sea cual fuere la fecha de constitución del préstamo hipotecario.
Este es el criterio que mantienen muchas Audiencias Provinciales, como Almería, Albacete, Tarragona, Palencia, Valladolid, etc.
Ante la pregunta, ¿Cuándo prescriben los gastos de formalización hipoteca? debes acudir a un abogado especializado que pueda asesorarte adecuadamente, evitando que se pasen los plazos para reclamar y que obtenga el resultado más favorable para tus intereses, evitando dilaciones innecesarias en el tiempo.
Accede a nuestra Sección de Derecho de Consumidores, donde encontrarás abundante información sobre numerosos procedimientos, como la reclamación de gastos de hipoteca, cláusulas suelo, IRPH, etc.
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